Sổ Xanh Là Gì? Lưu Ý Khi Mua Đất Có Sổ Xanh

Tương tự như sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng, sổ xanh cũng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên gọi dựa theo màu sắc trên bìa và có tính pháp lý tương tự nhau. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết về loại sổ này. Vậy sổ xanh là gì?

Bài viết dưới đây sẽ giúp mọi người hiểu được sổ xanh nhà đất là gì? xây nhà, chuyển nhượng ra làm sao? Và những lưu ý khi mua đất sổ xanh. 

Sổ xanh là gì?

Giống với sổ đỏ hoặc sổ hồng, sổ xanh là một loại giấy chứng nhận đất đai, bất động sản được gọi dựa trên màu sắc của bìa sổ là màu xanh lá cây.

Sổ xanh còn có tên gọi pháp lý là  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Lâm nghiệp do Lâm trường cấp cho người dân để quản lý, khai thác, trồng rừng có thời hạn cụ thể, hay có thể hiểu nôm na là thuê đất rừng từ Lâm trường. Khi sổ xanh hết hạn, Lâm trường sẽ thu hồi đất lại. 

Điều 10 Luật đất đai 2013 quy định đất sổ xanh được phân loại vào  nhóm đất nông nghiệp. Vì vậy, sổ xanh còn có tên gọi khác là sổ xanh đất nông nghiệp.

Đất sổ xanh được phân thành 3 loại: Đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

Đất sổ xanh thời hạn sử dụng bao lâu? 

Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất sổ xanh như sau:

• Thời hạn giao đất sổ xanh với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm.
• Thời hạn giao đất để xây dựng công trình của tổ chức công lập tự chủ tài chính, công trình công cộng cho kinh doanh không được quá 70 năm.
• Thời hạn giao đất cho công dân Việt Nam sống ở nước ngoài, các doanh nghiệp nước ngoài, thực hiện dự án ở Việt Nam không vượt quá 50 năm.
• Thời hạn giao đất, thuê đất đối với các tổ chức nước ngoài để làm trụ sở tại Việt Nam với mục đích ngoại giao không quá 99 năm.
• Thời hạn giao đất, thuê đất thuộc Quỹ đất nông nghiệp cho các công trình của phường, xã, thị trấn không được vượt quá 5 năm. 
• Thời hạn giao, cho thuê đất cho các dự án vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi chậm, địa bàn hay khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội có điều kiện khó khăn không quá 70 năm. 
• Thời hạn giao, thuê đất cho các tổ chức thực hiện dự án đầu tư không vượt quá 50 năm. 
• Thời hạn giao, thuê đất cho các tổ chức mục đích sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối không vượt quá 50 năm.
• Thời gian giao, thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân không vượt quá 50 năm.
• Thời hạn giao đất, thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cho mục đích thương mại, kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không quá 50 năm.

Đất sổ xanh có được xây nhà không?

Để được xây nhà trên đất sổ xanh cần theo những quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:

• Đất được quy hoạch theo quy định Luật đất đai, kế hoạch sử dụng đất phù hợp và đúng mục đích sử dụng đất.
• Tiết kiệm, sử dụng hiệu quả, bảo vệ môi trường, không gây ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của những người xung quanh khu đất. 
• Người sử dụng đất được toàn quyền thực hiện quyền, nhiệm vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Từ 3 điều trên cho thấy để được xây nhà trên đất sổ xanh thì điều kiện quan trọng nhất đó là đất sử dụng phải đúng theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Tức là nhà phải được xây trên đất thổ cư (đất ở). Do đó, muốn xây nhà trên đất sổ xanh thì ta cần phải chuyển đất sổ xanh thành đất nhà ở vì đất sổ xanh thuộc nhóm đất nông, lâm nghiệp. 

Đất sổ xanh có chuyển nhượng được không?

Theo pháp luật, đất sổ xanh không được chuyển nhượng. Lâm trường cấp cho người đất loại đất này cho người dân dưới cách thức cho thuê có thời hạn. Tuy nhiên, vẫn có một số ngoại lệ sau theo Điều 192 Luật đất đai 2013.

Điều kiện chuyển nhượng đất sổ xanh

Điều 192 Luật đất đai 2013 quy định các cá nhân, hộ gia đình được quyền chuyển nhượng đất sổ xanh bao gồm các điều kiện sau:

Các hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu tái tạo sinh thái thuộc đất rừng đặc dụng được quyền tặng cho đất ở, quyền chuyển nhượng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản cho các hộ gia đình, cá nhân khác đang sinh sống trong cùng phân khu đó.

Các cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực đất rừng phòng hộ chỉ được tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho các cá nhân, hộ gia đình khác sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ này.

Các cá nhân, hộ gia đình thuộc đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất được Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ được quyền tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo hướng dẫn hỗ trợ của Nhà nước.

Riêng đất sổ xanh thuộc đất rừng sản xuất khi chuyển nhượng sẽ bị giới hạn tối đa là 300 ha. 

Trường hợp không được chuyển nhượng, nhận quyền sở hữu

Theo Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định về vấn đề không được chuyển nhượng quyền sở hữu đất sổ xanh như sau:

Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, nhóm tôn giáo, người Việt Nam  định cư ở nước ngoài, công ty đầu tư  nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng, nhận,  tặng quyền sử dụng đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. 

Tổ chức kinh tế không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ,  rừng đặc dụng cho cá nhân, hộ gia đình trừ trường hợp chuyển nhượng có mục đích sử dụng đất phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cá nhân, các hộ gia đình sẽ không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong những khu vực thuộc rừng phòng hộ, các phân khu đang được bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu thuộc hệ sinh thái rừng đặc dụng phục hồi nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng chuyên dụng đó.

Đất có sổ xanh vay thế chấp ngân hàng được không?

Về mặt pháp lý, sổ xanh nhà đất có giá trị pháp lý ngang với sổ đỏ do sổ xanh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp và có giấy chứng nhận hợp pháp. Do đó, chủ sở hữu hoàn toàn có thể dùng đất sổ xanh để vay thế chấp ngân hàng.

Các điều kiện để vay thế chấp ngân hàng bằng đất sổ xanh:

• Nếu vay thế chấp ngân hàng bằng đất sổ xanh thuộc loại đất rừng sản xuất thì diện tích tối đa cho loại đất này khi thế chấp là 300 ha.
• Nếu đất sổ xanh là đất rừng đặc dụng hay phòng hộ thì không được vay thế chấp ngân hàng. Vì đất rừng đặc dụng hay phòng hộ bị giới hạn về đối tượng và phạm vi khi chuyển nhượng. Do đó, không đảm bảo được điều kiện cho bên nhận thế chấp. 

Phân biệt giữa sổ xanh và sổ đỏ

Đất sổ xanh chuyển sang sổ đỏ được không?

Đất sổ xanh là đất lâm nghiệp được cấp bởi Lâm trường dưới hình thức cho thuê có thời hạn cụ thể. Do đó, đất sổ xanh không được phép chuyển sang sổ đỏ.

Tuy nhiên, đất sổ xanh vẫn có thể được chuyển qua sổ đỏ trong trường hợp được cấp sổ đỏ theo khoản 1, Điều 100, Luật đất đai 2013.

Lệ phí chuyển từ đất sổ xanh sang sổ đỏ

Khi chuyển từ đất sổ xanh sang sổ đỏ, người sử dụng đất phải xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phí cấp giấy chứng nhận là 100.000 đồng /giấy, nếu giấy chứng nhận không bao gồm nhà và tài sản gắn liền với đất mà chỉ có quyền sử dụng đất có mức nộp là 25.000 đồng/giấy. 

Điều kiện chuyển đất sổ xanh sang sổ đỏ

Theo khoản 1, Điều 100, Luật đất đai 2013, điều kiện để chuyển đổi gồm:

Các cá nhân, hộ gia đình đã sử dụng đất thời gian dài và có một trong các giấy tờ sau sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, không phải nộp tiền sử dụng đất.

Các  giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong thời gian thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc tài sản thừa kế, tặng cho. 

Các giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và mua bán nhà ở gắn liền với đất ở được Ủy ban nhân dân cấp thị xã xác nhận là đã sử dụng.

Giấy tờ thanh lý, định giá nhà ở liên quan, gắn liền với đất ở hoặc giấy tờ mua bán nhà ở thuộc nhà nước theo quy định của pháp luật.

Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất ở chế độ cũ. 

Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Nhà nước. 

Thủ tục

Hồ sơ chuẩn bị 

• Đơn đăng ký cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK
• Một trong các  giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014 / NĐ-CP (nộp bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu)
• Giấy tờ chứng nhận tài sản gắn liền với đất gồm:

– Giấy chứng nhận  quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng minh công trình xây dựng không phải nhà ở

 – Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất

 – Giấy chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, thuế sử dụng đất …); Các chứng từ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản liên quan đến đất (nếu có). 
•  Các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, CMND, thẻ căn cước …

Quy trình thực hiện thủ tục 

• Điều 70 Nghị định 43/2014 quy định thủ tục  xin cấp sổ đỏ ban đầu như sau:
• Nộp hồ sơ đến cơ quan đăng ký đất đai của quận, huyện, thành phố, thị xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp thị xã. Nếu địa phương đã có bộ phận một cửa thì gửi tại đây.
• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thông báo cho người nộp đơn và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ  (trong vòng 03 ngày làm việc).
• Nếu hồ sơ đầy đủ: Cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ, ghi đầy đủ các thông tin người nộp vào Sổ tiếp nhận; viết và đưa phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.
• Cơ quan đăng ký đất đai sẽ thông báo cho các  hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu cấp sổ về số tiền phải nộp.

Có nên mua đất sổ xanh không?

Vì tính đặc thù của vị trí và mục đích , thời hạn sử dụng mà đất sổ xanh thường được bán giá rẻ hơn so với những loại đất khác. Đất sổ xanh đa phần là đất rừng và ngoài giá rẻ thì đất sổ xanh thường được bán với diện tích lớn, rất phù hợp nếu người mua có định hướng phát triển lâm nghiệp, sản xuất nông nghiệp, canh tác, xây dựng các dự án tầm nhỏ và tầm trung. 

Những lưu ý khi mua đất có sổ xanh

Đất sổ xanh vị trí  ở rừng, đồi, núi nên không phù hợp nếu người mua muốn xây nhà ở. Vì vùng rừng, núi còn hạn chế về cơ sở hạ tầng như đường đi đa phần không được đầu tư nên rất xấu và khó đi, đường đi của hệ thống điện, nước khi bắt tới những vùng này còn rất hạn chế, rất ít người dân sống xung quanh nên rất nguy hiểm.

Việc không rõ ràng trong pháp lý khi mua đất sổ xanh có thể dẫn đến khó hoặc không thể thực hiện các hoạt động chuyển đổi, bị thu hồi nhưng không được bồi thường do không đủ điều kiện hoặc không thể vay thế chấp. 

Vì vậy, yếu tố rủi ro pháp lý phải được người mua xem xét và đánh giá kỹ nhất trong quá trình mua đất sổ xanh. Khi mua đất sổ xanh, người mua phải yêu cầu người bán cung cấp các giấy tờ nhà đất liên quan để chứng minh việc sử dụng, chuyển nhượng, mua bán miếng đất này là hợp pháp và đúng theo quy định pháp luật. 

Lời kết 

Vừa rồi, nhadat365 đã giải đáp những thắc mắc của mọi người về định nghĩa sổ xanh nhà đất và những thông tin, lưu ý liên quan. Hy vọng qua bài viết này, mọi người sẽ hiểu hơn về sổ xanh, có thể đưa ra những quyết định đúng đắn trong quá trình mua bán và đầu tư đất sổ xanh. 

Ký Gửi Nhà Đất Là Gì? Những Điều Cần Biết Khi Ký Gửi Nhà Đất

Vi Bằng Nhà Đất Là Gì? Có Nên Mua Nhà Vi Bằng?