Việc làm các thủ tục sang tên giấy tờ đơn giản nhưng vẫn có nhiều khách hàng chưa hiểu rõ qui định cũng như quy trình làm việc. Để trả lời cho khách hàng câu hỏi Thủ tục sang tên nhà đất cần giấy tờ gì – chúng ta theo dõi bài viết sau đây của Nhadat365.org
Quy định sang tên nhà đất theo luật đất đai
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 Luật Đất Đai 2013, theo đó
Điều kiện để thực hiện được các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất là
- Phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và đang trong thời hạn sử dụng đất
- Không có tranh chấp trên đất
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo pháp luật
Sang tên nhà đất cần giấy tờ gì
Thủ tục sang tên nhà đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động nhà đất (do bên bán hoặc bên sang nhượng ký). Bên mua có thể ký khi có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua sẽ thực hiện tủ tục hành chính
- Hợp đồng chuyển nhượng; tặng cho; văn bản thỏa thuận phân chia di sản’ văn bản khai nhận di sản;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất – toàn bộ bản gốc.
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước – bản gốc
- CMND/ CCCD/ Hộ Chiếu + Sổ hộ khẩu: bản gốc và bản sao để đối chiếu của bên nhận chuyển nhượng
Địa điểm làm hồ sơ sang tên nhà đất
Sau khi có Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đã công chứng tại văn phòng công chứng, người nhận chuyển quyền (hoặc người được ủy quyền) sẽ nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên giấy tờ nhà đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Mội trường cấp huyện/ phường nơi có đất.
Quy trình sang tên giấy tờ nhà đất
Bước 1: Nộp hồ sơ ở văn phòng công chứng
Căn cứ điều 40 – 41 Luật Công chứng 2014 thì khi sang tên nhà đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
| Bên bán, tặng cho | Bên mua, nhận tặng cho |
|
|
| Phiếu yêu cầu công chứng hồ sơ. Thường bên mua sẽ chuẩn bị theo mẫu của văn phòng công chứng hoặc theo thỏa thuận của 2 bên quyết định ai sẽ trả phí công chứng.
Ngoài các giấy tờ trên, có thể chuẩn bị trước hợp đồng hoặc yêu cầu văn phòng công chứng soạn thảo. |
|
Khi có đầy đủ hồ sơ cần thiết và sự hiện diện của 2 bên mua và bán tại văn phòng công chứng, công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ và công chứng hợp đồng.
Thời gian hoàn tất: từ 2-3 tiếng, tùy thuộc vào sự hoàn chỉnh của hồ sơ.
Phí công chứng:
Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì căn cứ tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản găn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
Mức thu phí công chứng
| STT | Giá trị tài sản, hợp đồng giao dịch | Mức phí / trường hợp
(Đvt: đồng) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50.000 |
| 2 | Từ 50 triệu đến 100 triệu đồng | 100.000 |
| 3 | Từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng | 0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ 01 tỷ đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0.06% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ 03 đến 05 tỷ đồng | 2.2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ 05 đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ 10 đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng |
Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thỏa thuận định giá thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng tại thời điểm công chứng thì mức phí công chứng sẽ tính như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng (x) Giá đất, tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
Bước 2: Các nghĩa vụ tài chính khi sang tên nhà đất
Căn cứ tham khảo: Điểm a khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC và khoản 1 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP
Các khoản phí cần kê khai
| Khoản tiền phải nộp | Người khai, nộp khi chuyển nhượng | Người khai, nộp khi tặng cho | Thời hạn kê khai |
| Thuế TNCN | Người bán | Người nhận tặng cho | Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp hay người bán thì chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế
Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, sang tên nhà đất |
| Lệ phí trước bạ | Người mua | Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, sang tên nhà đất | |
| Phí thẩm định hồ sơ | Người mua |
Lưu ý: các bên được thỏa thuận về ai là người nộp phí
Thuế TNCN được tính như sau:
- Trường hợp chuyển nhượng: nộp 2% giá trị chuyển nhượng
- Trường hợp tặng cho, thừa kế lấy nguyên giá trị quyền sử dụng đất x 10%
Thuế trước bạ được tính như sau:
Có 02 trường hợp xảy ra:
1.Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà đất của UBND tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = 0.5% x giá chuyển nhượng
2.Khi giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà đất của UBND tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01m2 tại bảng giá đất do UBND tỉnh quy định.
Ngoài ra còn các loại phí trích lục hồ sơ, phí chứng nhận đăng ký biến động đất đai theo quy định…
Bước 3: Hồ sơ sang tên nhà đất cần giấy tờ gì
Hồ sơ sang tên nhà đất cần chuẩn bị:
- Đơn đăng ký biến động nhà đất theo mẫu
- Hợp đồng công chứng về chuyển nhượng, tặng cho
- Hoặc giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế – trong trường hợp nhận thừa kế
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất – bản gốc
- Tờ khai thuế TNCN theo mẫu
- Tờ khai thuế trước bạ theo mẫu
- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế TNCN, phí trước bạ (nếu có)
Địa chỉ nộp hồ sơ sang tên nhà đất
- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Huyện/ Quận, Thị xã , Thành phố thuộc Tỉnh có đất
- Hộ gia đình, cá nhận nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Quy trình giải quyết
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan Thuế để xác minh nghĩa vụ tài chính
- Sau khi nhận được thông báo nộp lệ phí, thuế thì nộp theo thông báo.
- Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả kết quả
Thời gian giải quyết hồ sơ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, vùng sâu vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn. Thời gian trên tính theo ngày làm việc hành chính theo quy định của nhà nước, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại địa phương, thời gian thực hiện nghĩa vụ hành chính, thời gian xem xét xử lý trong trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, tranh chấp.
Bước 4: Nộp các lệ phí và nhận lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất
Sau khi nộp tất cả lệ phí liên quan, khách hàng chờ đến ngày nhận lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất đã bổ sung thông tin chuyển nhượng.
FAQ- Những câu hỏi thường gặp khi làm thủ tục sang tên nhà đất
Thủ tục sang tên nhà đất mất bao lâu
Thời gian giải quyết hồ sơ sang tên nhà đất không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, thời gian tính theo ngày làm việc theo quy định nhà nước, không tính thời gian thực hiện các nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý tranh chấp, vi phạm.
Lệ phí sang tên nhà đất là bao nhiêu
Bạn có thể xem lại mục Lệ phí hoặc xem qua phần hình minh họa bên dưới để nắm rõ các lệ phí cần chuẩn bị
Những lưu ý trong khi làm hợp đồng chuyển nhượng
Trong giao dịch chuyển nhượng sang tên nhà đất quan trọng nhất là khâu ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Người mua/ người nhận chuyển nhượng phải chú ý các điểm sau đây:
- Giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, bản đồ địa chính.. cần kiểm tra kỹ tránh trường hợp giấy tờ giả mạo.
- Thông tin của các bên ký kết hợp đồng phải đúng với giấy tờ chứng nhận nhân thân hợp pháp.
- Kiểm tra tính ổn định, hợp pháp của khu đất đang làm hồ sơ sang tên. Bạn có thể liên hệ UBND xã phường nơi có đất để kiểm tra trường hợp này.
- Quy định rõ trong hợp đồng các phần thanh toán về chi phí liên quan, trách nhiệm của mỗi bên để tránh xảy ra tranh chấp.
- Quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên: chuyển nhượng đúng giá trị, diện tích đất cần bàn giao, số hiệu, vị trí, tình trạng…Bên nhận chuyển nhượng phải trả đủ tiền, đúng thời hạn, và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về pháp luật khi làm giao dịch chuyển nhượng sang tên nhà đất…
- Làm rõ các thông tin về cầm cố, thế chấp (nếu có) của phần đất đang làm hồ sơ chuyển nhượng, nghĩa vụ và quyền của các bên ra sao.
- Tất cả thông tin trong hợp đồng cần đưa công chứng viên xem qua và trực tiếp ký trước mặt công chứng viên tại phòng công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Nếu bất kỳ 1 bên vắng mặt phải có người ký thay và có giấy ủy quyền để thay mặt làm thủ tục giấy tờ sang nhượng.
Việc làm thủ tục sang tên nhà đất tuy là giao dịch phổ biến nhưng đã có rất nhiều tranh chấp xảy ra từ ác giao dịch này do các vấn đề về thông tin trong hợp đồng, không thỏa thuận trước giữa 2 bên giao dịch.
Vậy nên nhadat365.org đã tổng hợp lại toàn bộ các thông tin cần thiết trong bài viết Thủ tục sang tên nhà đất cần giấy tờ gì để các khách hàng nắm rõ, giúp cho bạn có thể chuẩn bị tốt các hồ sơ trước quá trình giao dịch mua bán chuyển nhượng đất đai.